Stappen bij de architect

Hieronder vind u het proces bij de architect in stappen opgedeeld. Onder de tekst vind u een indicatie planning. Hierdoor krijgt u een beeld van het proces en de betrokken partijen.

STAP 1: Het intakegesprek en het maken van het schetsontwerp

• U belt of mailt met 01 Architecten Almere om aan te geven dat u bouwplannen heeft

  • 01 Architecten Almere luistert en stelt vragen. Daarna wordt er een afspraak ingepland

• Er vindt een eerste gesprek plaats

  • U vertelt over uw (toekomstige) plek
  • We nemen uw wensen op.
  • U laat uw referenties zien
  • Eventueel laat 01 Architecten Almere u een aantal zelf gerealiseerde projecten zien
  • We geven aan wat 01 Architecten Almere voor u kan doen en wat de tijdsbesteding zal zijn
  • We maken een vervolgafspraak

• Er wordt een schetsplan gemaakt en aan u gepresenteerd

  • Dit schetsplan geeft meteen al een duidelijk beeld van de situatie. Een 1e schetsontwerp kan een schot in de roos zijn en 1 op 1 gerealiseerd worden. Maar het gebeurt ook vaak dat gedurende het proces het ontwerp groeit. Omdat u aan de hand van het ontwerp uw programma scherper in beeld krijgt. Daardoor ontstaan wijzigingen, waarna het het ontwerp dan nog beter aansluit bij uw wensen.
  • We bespreken de structuur en indeling van de plattegrond
  • We maken 1 of meerdere gevelopzetten
  • Doordat er al een behoorlijk uitgebreid plan ligt kan er in dit stadium al een indicatie van de bouwkosten worden gegeven
  • We lichten de offerte voor het vervolgtraject toe
  • Wanneer de schetsen in lijn liggen met de verwachting wordt de vooraf aangegeven tijdsbesteding in rekening gebracht

STAP 2: uitwerking en verfijning van het schetsontwerp

• Het tekenen van de opdracht

  • Het 1e schetsontwerp is de basis om een vervolgstappen te zetten
  • We maken afspraken over welke werkzaamheden 01 Architecten Almere uitvoert
  • Het proces bij de architect is helder weergegeven in de opdracht

• We verfijnen het schetsplan verder

  • We verfijnen de gevels en plattegronden naar aanleiding van het vorige gesprek
  • Hoofdopzet van de materialisatie wordt gevisualiseerd
  • We presenteren het aangepaste schetsplan.
  • Er wordt een (concept) kleur- en materiaalstaat van de buitenzijde van de woning opgesteld

• Er vindt vooroverleg plaats met de gemeente

  • We dienen het ontwerp als schetsplan in. Per gemeente verschilt de wijze hoe deze documenten moeten worden aangeleverd. Voordat 01 Architecten Almere de indiening doet bellen we met de gemeente om dit proces soepel te laten verlopen.
  • Het ontwerp wordt getoetst aan de regelgeving/bestemmingsplan
    • De gemeente doet een voorlopige toetsing. Hieruit blijkt of er bij een definitieve aanvraag een vergunning verleend gaat worden. De toetsing geeft grote, maar geen 100% zekerheid. Deze heeft u pas wanneer de vergunning verleend is en onherroepelijk is.
    • Als architect luisteren we goed naar uw wensen. Ook kijken we naar de omgeving en naar de beste oplossing voor de locatie. Daardoor kan het voorkomen dat we afwijken van het bestemmingsplan of de gevraagde eisen vanuit het beeldkwaliteitsplan of de welstandsnota. Door een schetsplan in te dienen zorgen we ervoor dat de gemeente kan bepalen of ze willen meewerken aan een vrijstelling. Op die manier weten we zeker dat we bij de uitwerking van uw bouwplannen kunnen rekenen op de goedkeuring van de gemeente en wordt dubbel werk voorkomen.

Stap 3: uitwerking voor indiening van de bouwaanvraag (omgevingsvergunning)

• De bouwaanvraag stukken worden voorbereid

  • Er worden offertes opgevraagd bij de constructeur en de gekozen constructeur maakt zijn schetsmatige constructieopzet
  • De constructeur zet het maken van de sonderingen in gang (zodat bepaald kan worden wat de draagkracht is van de grond)
  • De materialisatie en detaillering (van 8 bouwkundige details) worden verfijnd
  • We werken het ontwerp technisch verder uit, waarbij de schetsmatige constructie op de tekeningen verwerkt wordt
  • Er worden bouwbesluit berekeningen gemaakt, zodat bijvoorbeeld de hoeveelheid daglicht en de energiezuinigheid gegarandeerd zijn
  • Er zijn onderzoeken nodig van externe adviseurs. 1 van deze onderzoeken is het bodemonderzoek. Hieruit blijkt dat u op (voldoende) schone grond bouwt die geschikt is voor woningbouw. Enkele andere mogelijke onderzoeken zijn:
    • archeologisch onderzoek
    • onderzoek flora en fauna (bij sloop en/ of kap)
    • geluidsonderzoek (wanneer de woning een bepaalde geluidwering moet hebben)
  • Een omgevingsvergunning is een vergunning die meerdere activiteit kan vergunnen. Dit gaat bij nieuwbouw over het bouwen van de woning, maar kan ook gaan over
    • de inritvergunning
    • de kapvergunning
    • de sloopvergunning
    • een vergunning voor het ophogen of afgraven
    • een vergunning voor het wegpompen van water (bijvoorbeeld bij een kelder)

• Indiening van de omgevingsvergunning (bouwaanvraag)

  • Uw wensen zijn op papier gezet en de omgevingsvergunning is aangevraagd. Het is nu wachten tot de vergunning voor de bouw van uw woning wordt afgegeven.
  • De gemeente heeft 8 weken de tijd om de ingediende stukken te toetsen. Deze periode is door de gemeente op te rekken met nog eens 6 weken. Dit gebeurt bijvoorbeeld in het geval er onderbezetting op een afdeling bij de gemeente is. De gemeente hoeft hier geen reden voor op te geven.
  • Het kan zijn dat de gemeente aanvullende gegevens wil ontvangen. Dit kunnen zeer uiteenlopende stukken zijn (van kwaliteitsverklaringen van alle toe te passen bouwmaterialen tot een berekening van de regenwaterinfiltratie). Wij zorgen er voor dat de stukken zo spoedig mogelijk bij de gemeente liggen omdat de periode tussen het verzoek tot aanvulling en de werkelijke aanvulling een opschortende werking heeft in de doorlooptijd voor de vergunning.

• Afgifte van de omgevingsvergunning

  • De gemeente heeft de stukken bekeken en getoetst en schrijft u (vaak op een omslachtige manier) een brief waarin wordt aangegeven dat de gemeente medewerking verleent en de bouwvergunning verleent. Eventuele strijdigheden met en vrijstellingen ten opzichte van het bestemmingsplan (of andere regels) worden hierin ook beschreven.
  • De vergunning die u nu heeft is openbaar en wordt gepubliceerd in een nieuwsblad. Belanghebbenden hebben vanaf de dag van afgifte 6 weken de tijd om een eventueel bezwaar in te dienen tegen de afgifte van de bouw.
  • Wanneer er 6 weken verstreken zijn en er is geen bezwaar ingediend, dan is uw vergunning onherroepelijk. Dat betekent dat u vergunning een recht is geworden.
  • U kunt starten met de bouw in de periode dat de vergunning is afgegeven en voordat de vergunning onherroepelijk is. Hierbij loopt u het risico dat u bij een gegrond bezwaar niet verder mag met de bouw. De financiële gevolgen zijn in dat geval uw eigen risico.

Stap 4: het maken van prijsvormingsstukken

• Om een goede prijs van een bouwer te krijgen is een tekstueel en een getekend bestek of technische omschrijving nodig. Dit betekent dat het ontwerp verder uitgewerkt moet worden

• Het getekende bestek bestaat uit:

  • extra details
  • verder uitgewerkte details (details zijn uitvergrote fragmenten van horizontale en verticale doorsnedes om de opbouw en uitstraling van deze elementen te laten zien)
  • verwerking van bouwkundige punten die vanuit het interieur invloed hebben
  • verwerken van de constructie op tekening en detaillering
  • exacte indeling van de badkamer (die door een sanitairspecialist wordt opgesteld en aan ons wordt aangeleverd)
  • een exacte indeling van de keuken die u gekocht heeft/ gaat kopen
• Het tekstuele deel wordt vervaardigd door een bouwbegeleider. De bouwbegeleider is extern.
• De bouwbegeleider doet de prijsaanvraag.

Vervolgstappen nadat u de aannemer heeft bepaald

• De aannemer heeft op basis van het tekenwerk van de architect en het bestek van de bouwbegeleider een prijs afgegeven.
• De bouwer start met de verdere uitwerking van het tekenwerk tot werktekeningen (omdat de esthetische details verwerkt zijn kan de bouwer dit zelf doen. Groot voordeel hierbij is dat de bouwer zelf verantwoording draagt in de uitwerking en dat de prijs vast blijft.
• De bouwer start.
• Het proces bij de architect is grotendeels afgerond. Een van de laatste stappen is het keuren van de voegen. Dit doen we samen met u als opdrachtgever.
• De bouwbegeleider doet de oplevering, maar wanneer u de woning in gebruik heeft genomen komen we graag op bezoek om het resultaat te bewonderen.
• Tijdens het bouwproces kan er ergens een vraag ontstaan, maar dankzij een goede voorbereiding en een heldere prijsvorming (waarbij de bouwer ook gelegenheid heeft gehad om vragen te stellen) zullen dat er niet veel zijn. Als u desondanks toch vragen heeft kunt u ons vanzelfsprekend bellen.